資産の組替えは、事業用資産の買換え特例が活用できない事業用物件でなくても積極的に行っていくべきです。
地主さんのROA(総資産利益率）を向上させる提案を中心に展開しています。
それには、まず現状分析から入ります。
いわば、資産の定期検診といったところです。
固定資産税を安くする法不動産コンサルティングH流の技の1つです。
固定資産税を安くする7つアプローチは、「住宅用地」軽減特例の上手な利用「農地」軽減特例の上手な利用「現況主義」による見直し「適正な評価」による見直し賦課期日「、月、日」の逆手応用「用途による非課税」の応用償却資産の上手な活用です。
このうち、私が最も多く活用するのは、の「住宅用地」軽減特例の上手な利用との「適正な評価」による見直しの2つです。
との複合型の実例で解説します。
地主さんが、ある上場企業に社宅と社員寮の敷地として貸している貸宅地の事例です。
税理士からの紹介です。
土地有効活用に関する相談ということでそのお客様の自宅へ税理士と同行訪問しました。
お客様の要望は、土地有効活用のニーズもありましたが、最大の関心事は相続時の納税資金をどう確保するのかでした。
そこで、資産の定期検診の一環として相続財産評価の前に、固定資産税のチェックから入りました。
固定資産税の課税明細書を出していただき、中身を見ると、上場企業への貸宅地の道路と駐車場に関して疑義を抱きました。
借地人である法人は、敷地面積約3、500の土地に私道（位置指定道路）を入れて、1戸建の社宅6棟と独身寮1棟を建設して利用していました。
また、空地を戸建社宅及び寮の専用駐車場として利用していました。
駐車場が雑種地として課税されており、小規模住宅用地の課税標準の特例措置の対象となっていない。
私道に固定資産税が課税されている、の2点から固定資産税の減額ができる可能性が高いと思い、ちょうど固定資産税課税台帳の縦覧期間中でしたので、お客様から委任状を預り、数日後に市役所へ縦覧に行きました。
その場で減免申請を行い、翌日、市の担当者が現地調査に赴き、その結果、約38万円強の税額の引下げに成功しました。
この駐車場についてですが、社宅及び寮の専用駐車場ですので、住宅用地の課税標準の特例の対象になります。
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